L’achat d’un bien immobilier est une décision importante et parfois complexe. Qu'il s'agisse d'un premier achat, d'un investissement locatif, ou simplement d'un changement de cadre de vie, la question du type de bien à privilégier est cruciale. Faut-il se tourner vers un bien neuf ou un bien existant ? Chacune de ces options présente ses propres avantages et inconvénients. Dans cet article, nous allons explorer les points forts et les limites de chaque option pour vous aider à faire un choix éclairé.
1. Avantages d'un achat dans un projet neuf
a. Conformité aux normes énergétiques et environnementales
L'un des principaux atouts des biens immobiliers neufs est leur conformité avec les dernières normes énergétiques et environnementales en vigueur. En Belgique, les nouvelles constructions doivent respecter des exigences strictes en matière de performance énergétique (PEB). Cela signifie que les bâtiments neufs sont mieux isolés, disposent de systèmes de chauffage plus efficaces, et sont souvent équipés de panneaux solaires, de pompes à chaleur, et d'autres dispositifs écologiques comme la récupération des eaux de pluie. À long terme, cela permet de réduire les coûts énergétiques et d’améliorer le confort thermique.b) Moins de frais de rénovation et d’entretien
Un autre avantage d'un bien neuf est qu’il ne nécessitera pas de travaux et peu de maintenance pendant les dix premières années, contrairement à un bâtiment ancien qui peut comporter des installations ou des canalisations vieillissantes nécessitant des travaux de rénovation. Les promoteurs immobiliers doivent également offrir des garanties (dix ans en Belgique) qui couvrent divers aspects du bâtiment, réduisant ainsi le risque de grosses dépenses imprévues.
c) Personnalisation et aménagements modernes
Acheter dans un projet neuf permet souvent de personnaliser l’agencement et les finitions intérieures. Avant le début de la construction, les acheteurs peuvent faire certains choix dans les matériaux et coloris, voire même changer la disposition des pièces. Ce qui est idéal pour les personnes qui souhaitent un intérieur adapté à leurs goûts et besoins. De plus, les projets neufs sont conçus avec des aménagements modernes et fonctionnels, prenant en compte les modes de vie contemporains comme une cuisine ouverte et une grande terrasse.
2. Inconvénients d'un achat dans un projet neuf
a. Coût d’achat plus élevé lié à la TVA
L'un des inconvénients majeurs des biens neufs est leur coût initial plus élevé comparé aux biens existants puisqu’ils sont soumis en Belgique à la TVA de 21% au lieu des Droits d’Enregistrement. De plus, le prix “hors frais” est souvent plus élevé à cause des normes techniques et énergétiques à respecter. Cela représente donc un obstacle financier pour les acheteurs avec un budget limité, même si le gain en termes d’efficacité énergétique permet d'économiser sur le long terme.
b) Délais de livraison
Les délais de livraison sont également un point crucial à prendre en compte. L’achat dans un projet neuf implique souvent un certain temps d’attente, surtout s'il s'agit d'un achat “sur plan”, c'est-à-dire avant même le début de la construction. Les délais de livraison peuvent donc varier de quelques mois lors de la phase finale du projet à plusieurs années. Bien que cela ne soit pas un problème pour de nombreux investisseurs (ou personnes achetant pour leurs vieux jours), pour les acheteurs pressés de déménager, ce temps d’attente peut être rédhibitoire.
c) Localisation souvent périphériques
Les nouvelles constructions sont souvent situées en périphérie des centres-villes ou dans des zones en (re)développement, faute de terrains disponibles en centre-ville. Pour les acheteurs souhaitant un logement dans un quartier central ou historique, cela peut représenter une limitation importante. De plus, bien que ces nouveaux quartiers se développent, il est parfois nécessaire de patienter avant que les infrastructures (commerces, écoles, transports) soient totalement disponibles et fonctionnelles. Et les rares projets neufs idéalement situés en centre-ville s’arrachent à prix d’or!
3. Avantages d'acheter un bien existant
a. Volume et diversité de l’offre
Les biens existants sont beaucoup plus nombreux sur le marché ce qui offre ainsi plus de choix en termes de style et de localisation. Contrairement aux projets neufs, il y a chaque jour de nouveaux biens existants qui sont mis en vente offrant un vrai renouvellement du marché. Et dans certains quartiers, il n’y a parfois aucune offre en immobilier neuf pendant des années!
b) Charme et caractère unique
Les biens anciens possèdent souvent un cachet unique que les nouvelles constructions ne peuvent pas toujours égaler. Que ce soit un ancien corps de ferme, une maison de maître, ou encore un loft industriel, chaque bien ancien a une histoire et un charme particulier. Pour les amateurs d’architecture et d’histoire, un bien existant peut représenter une plus-value esthétique et culturelle même s’il est plus coûteux en rénovation.
c) Prix d'achat souvent plus accessible
En termes de budget, un bien existant peut être plus abordable qu'un projet neuf, surtout si des travaux de rénovation ne sont pas nécessaires. De plus, les droits d’enregistrement sont inférieurs à la TVA appliquée sur les nouvelles constructions. Cela peut donc représenter une économie importante pour les acheteurs. Par ailleurs, l’investissement dans un bien ancien offre parfois une rentabilité locative plus rapide, notamment pour les biens situés en centre-ville.
4. Inconvénients d'acheter un bien existant
a. Travaux de rénovation parfois coûteux
Un des inconvénients majeurs d’un bien existant réside dans les travaux de rénovation. Bien que le prix d'achat puisse être plus bas, la rénovation complète d'une propriété peut vite devenir onéreuse, surtout si elle nécessite de toucher aux installations électriques, à la plomberie, ou à la toiture. En Belgique, certaines primes existent pour encourager ces rénovations, mais elles ne couvrent souvent qu'une partie des coûts.
b) Performance énergétique souvent inférieure
Un bien existant est souvent énergétiquement moins performant qu'un bien neuf. Les anciennes constructions, même rénovées, ne répondent pas toujours aux standards énergétiques actuels, ce qui peut entraîner des coûts de chauffage plus élevés. Cela devient un critère de plus en plus important pour les acheteurs soucieux de l’impact environnemental et des coûts associés.
c) Moins de garanties
Contrairement aux biens neufs, les biens existants ne bénéficient généralement pas de garanties contre les vices de construction. L’acheteur peut ainsi être confronté à des dépenses imprévues pour des réparations ou des problèmes structurels non détectés lors de l’achat. Pour réduire ces risques, il est recommandé de faire appel à un professionnel du bâtiment qui puisse vous rassurer sur la qualité du bien.
Conclusion
Le choix entre un projet neuf et un bien existant en Belgique dépend essentiellement des priorités et des préférences de l’acheteur. Si l'efficacité énergétique, la personnalisation, et les frais d’entretien réduits sont des critères prioritaires, alors un projet neuf peut être l'option idéale. En revanche, si la localisation, le cachet historique, et un prix d'achat accessible sont plus importants, un bien existant pourrait mieux convenir.
Avant de prendre une décision, il est essentiel d'évaluer le budget, les besoins et les objectifs à long terme. Dans tous les cas, l’achat d’un bien immobilier est un investissement conséquent, et il est donc judicieux de consulter des professionnels pour bénéficier de conseils adaptés à sa situation spécifique.
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