Comment sélectionner un bon locataire sans discriminer ?

Louer son bien immobilier, c’est avant tout une démarche de confiance. Pour un bailleur, l’un des enjeux les plus cruciaux reste de trouver un locataire fiable, qui paiera son loyer régulièrement, entretiendra le logement, et respectera les clauses du bail. Pourtant, cette sélection ne peut se faire de manière arbitraire, et encore moins discriminatoire. En Belgique, comme ailleurs en Europe, la législation impose des règles strictes en matière de non-discrimination, notamment dans le cadre du bail de résidence principale.

Comprendre ce que dit la loi

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est fondamental de rappeler le cadre légal en vigueur en Belgique.

Le Code pénal, les lois anti-discrimination fédérales, et les législations régionales (comme le Code bruxellois du Logement ou le Code wallon de l’Habitation durable) interdisent formellement toute discrimination fondée notamment sur :

• l'origine ethnique ou nationale,
• le sexe,
• l'orientation sexuelle,
• la situation familiale (célibataire, marié, parent isolé, etc),
• l'état de santé ou le handicap,
• les convictions religieuses ou philosophiques,
• l'âge,

En clair : vous ne pouvez pas refuser un candidat locataire parce qu’il est étranger, parce qu’il a des enfants, ou parce qu’il porte un nom qui ne "sonne pas belge". Et attention : même une formulation maladroite dans une annonce (par exemple : « idéal pour un couple sans enfants » peut être considérée comme discriminatoire.

Les bons critères : objectifs, légitimes et pertinents

Heureusement, sélectionner un locataire sans discriminer est non seulement possible, mais tout à fait compatible avec une gestion immobilière rigoureuse. Tout dépend des critères que vous utilisez et de la manière dont vous les appliquez.

Voici une série de critères légaux et pertinents que vous pouvez tout à fait utiliser :

1. La solvabilité du candidat

C’est probablement le critère le plus central. Il est tout à fait légitime de vouloir s'assurer que le locataire aura les moyens de payer le loyer et les charges.

Concrètement, vous pouvez demander :

• une copie des trois dernières fiches de paie,
• une preuve d'emploi ou un contrat de travail,
• les derniers extraits de compte (preuve du paiement régulier du loyer actuel),
• un attestation d'allocations (chômage, mutuelle, etc.) pour les personnes sans emploi,
• un garant si la situation financière est fragile.

Le tout est de traiter chaque dossier de manière équitable. Vous ne pouvez pas exiger ces documents à un candidat et pas à un autre sous prétexte qu’il vous « inspire plus confiance ».

2. La stabilité professionnelle ou financière

Sans juger les métiers, vous pouvez prendre en compte la stabilité des revenus. Un CDI sera évidemment plus rassurant qu’un contrat intérimaire. Mais attention : ne tombez pas dans l’automatisme. Un indépendant peut être tout à fait solvable, et un fonctionnaire peut aussi avoir des dettes.

Soyez attentif à l’historique global, pas seulement au statut.

3. Le nombre de personnes dans le logement

Il est légitime de veiller à ce que le logement soit occupé dans de bonnes conditions d’habitabilité. Un studio de 40 m² ne convient pas à une famille de 4 personnes, et les normes régionales sont strictes à ce sujet.

Cela ne veut pas dire qu’on peut refuser systématiquement les familles : il faut pouvoir justifier le refus par l’adéquation entre le nombre d’occupants et la taille du logement, pas par la structure familiale.

Analyser un dossier : adopter une approche transparente et systématique

Pour éviter toute accusation de traitement différencié, il est recommandé d’adopter une méthode claire, systématique et documentée :

• Créez une grille de sélection avec des critères objectifs (revenus, stabilité, nombre d’occupants, complétude du dossier).
• Demandez les mêmes documents à tous les candidats.
• Classez les dossiers selon les critères établis avant toute interaction subjective.
• Si vous avez un doute ou devez refuser un dossier, expliquez votre décision avec des éléments factuels, sans jugement personnel.

Les erreurs à éviter absolument

Même avec les meilleures intentions, certaines pratiques peuvent vous mettre en tort :

• Refuser un candidat sous prétexte qu’il bénéficie du CPAS ou d’allocations sociales : ce n'est pas un critère valable en soi.
• Poser des questions sur la religion, l’orientation sexuelle ou les projets familiaux : ces informations sont privées et n’ont aucun lien avec la qualité de locataire.
• Publier des annonces orientées (du type « pas de couples avec enfants » ou « uniquement personnes actives ») : c'est illégal.
• Accepter ou refuser un candidat sur base de votre « ressenti » sans justification écrite : c'est la porte ouverte aux accusations de discrimination.

Et si vous hésitez ? Faites appel à un professionnel!

La sélection d’un bon locataire est un acte complexe et engageant, surtout dans un contexte juridique aussi sensible. C’est pourquoi faire appel à un professionnel de l’immobilier, comme une agence TRIOR, peut être une solution sécurisante et efficace.

En tant qu’intermédiaire, nous :

• mettons en place des procédures neutres et légales de sélection, 
• filtrons les dossiers selon des critères objectifs,
• vous assistons en cas de litige ou d’incompréhension avec un candidat,
• et assurons une transparence totale, à l’abri de toute pratique discriminatoire.
  

En conclusion : prudence, cohérence, bienveillance

Louer un bien, c’est nouer une relation humaine encadrée par un contrat juridique. Le respect de la loi n’est pas un frein à une bonne sélection, bien au contraire : il vous protège, en tant que bailleur, et garantit un cadre juste pour toutes les parties.

Retenez ceci : ce n’est pas le profil sociologique du candidat qui compte, mais sa capacité réelle à assumer les engagements du bail.

En appliquant des critères clairs, en documentant vos choix et en restant bienveillant dans la communication, vous ferez les bons choix, sans jamais franchir la ligne rouge de la discrimination.

Vous avez un doute sur un dossier ? Une question sur la légalité de vos pratiques ? N’hésitez pas à contacter votre agence TRIOR la plus proche. Nos équipes sont formées pour vous accompagner avec rigueur, neutralité et professionnalisme.