Comme nous vous l’annoncions il y a 6 mois, la Région de Bruxelles-Capitale a introduit un Droit de Préférence en faveur des locataires bruxellois lorsqu’un bien loué est mis en vente. Publiée au Moniteur le 27 décembre, celle-ci est entrée en vigueur ce lundi 6 janvier.
Il s’agit d’une procédure très contraignante mais qui ne s’applique pas à toutes les ventes ni à tous les baux. Pour essayer de simplifier les choses, nous allons d’abord vous aider à savoir si vous êtes concerné et, si oui, quelle est la marche à suivre. Attention, accrochez votre ceinture !
Qui bénéficie de ce droit de préférence ?
Seuls les locataires liés par un bail de neuf ans (ou assimilé) ET domiciliés dans les lieux bénéficient de ce nouveau droit. Mais ce droit est également étendu aux membres de sa famille qui y sont domiciliés avec lui (conjoint, enfants, parents, etc.).
Les baux de courte durée (max. 3 ans) ne sont donc pas concernés, sauf s’ils se sont transformés en baux de 9 ans par le dépassement du délai (prorogation). C’est un point auquel il faudra être particulièrement vigilant !
Quand ce droit de préférence NE s'applique PAS?
Même si les 2 conditions ci-dessus sont réunies, le locataire ne bénéficie pas de ce droit dans les 9 situations ci-dessous :
- Les ventes « familiales » jusqu’au 3e degré ;
- La vente de seulement l’usufruit ou la nue-propriété ;
- La vente en viager ;
- Les actes de société (fusions, liquidation, etc.) ou les ventes/apport à une société auquel le(s) vendeur(s) a/ont au moins 50% des parts.
- La vente à une administration publique ;
- L’expropriation (en toute logique) ;
- Les logements frappés d’un arrêté d’inhabitabilité ;
- Les immeubles à logements multiples occupés par différents locataires, en cas de vente « en bloc » de la totalité de l’immeuble (donc pas « à la découpe »).
- Les biens ayant fait l’objet d’une promesse de vente avec date certaine antérieure à la conclusion du bail pour autant que cette promesse soit acceptée par son bénéficiaire.
Si ce droit de préférence du locataire s’applique, quelle est la marche à suivre ?
Si le bien que vous comptez vendre est actuellement mis en location via un bail de résidence principale d’une durée supérieure à 3 ans, voici les démarches que vous devez impérativement entreprendre avant la mise en vente :
- Adresser à chaque locataire un courrier recommandé avec accusé de réception lui annonçant votre intention de vendre le bien qu’il occupe, du droit de préférence dont il bénéficie, ainsi que du prix demandé (et autres conditions de la vente).
- Le(s) locataire(s) dispose(nt) alors d’un délai de 30 jours à dater de la réception de ce courrier/offre pour décider d’acheter ou pas.
L’absence de réponse dans le délai vaut renonciation à ce droit.
- Si le locataire renonce à son droit de préférence (ou ne prend pas position), le propriétaire est alors en droit de proposer son bien à un tiers ou à le mettre en vente mais ne peut pas la conclure à des conditions plus favorables. En d’autres termes, il ne peut pas vendre moins cher que le prix proposé au locataire.
- Si le bien trouve acquéreur à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, le propriétaire doit alors notifier son locataire des nouvelles conditions (ce qui équivaut à une nouvelle offre) et ce dernier aura un délai de 7 jours à compter de sa réception pour se positionner.
Une fois encore, l’absence de réponse du locataire équivaut à sa renonciation à son droit.
Le respect strict de cette procédure est impératif pour sécuriser la vente du bien. En effet, en cas de non-respect de celle-ci, le locataire a 1 an à dater de la transcription de l’acte pour introduire une action subrogatoire afin de devenir propriétaire du bien à la place de l’acquéreur (en lui remboursant bien sûr le prix payé).
C’est pour cette raison que le notaire veillera à ce que ce droit aura bien été respecté avant de passer l’acte authentique .
Peut-on faire renoncer le locataire à ce droit dans le contrat de bail ?
NON. Ce droit de préférence ne peut faire l’objet d’une renonciation contractuelle « par avance ». S’il y a une vente soumise à ce droit, la procédure ci-dessus doit impérativement être lancée !
En pratique, quelles vont être les conséquences de ce nouveau droit ?
Sans vouloir porter un jugement négatif sur le bien-fondé de ce nouveau droit, il faut reconnaître que sa mise en œuvre est fort compliquée (et pénible) pour le nombre de fois où le locataire fera effectivement usage de ce droit.
En effet, dans la plupart des cas, si le locataire manifeste un intérêt pour acheter le bien qu’il occupe (et a les moyens financiers nécessaires), il en informe son propriétaire lors de la mise en vente et ils font affaire s’ils trouvent un accord sur le prix. Pourquoi un propriétaire irait se compliquer la vie à essayer de vendre à quelqu’un d’autre si son locataire est un bon acheteur ?
Nous n’avons bien sûr encore aucun recul sur cette mesure mais on peut déjà parier que le pourcentage des locataires qui vont effectivement pouvoir faire usage de ce droit va être très faible puisqu’il faudra que 3 conditions cumulatives soient réunies :
-
Que le bien qu’il loue soit dans les conditions pour qu’il bénéficie de ce droit;
-
Qu’il ait envie d’en devenir propriétaire (c’est un engagement à long terme) ;
- Que sa situation financière personnelle lui permette de l’acheter maintenant au prix proposé.
Conclusion : faite-vous aider par agent immobilier !
Sans vouloir tirer la couverture du côté des agents immobiliers, le législateur a tellement compliqué la procédure liée à l’application de ce nouveau droit de préférence qu’un propriétaire lambda va rapidement se heurter à des difficultés matérielles telle que la formulation correcte du premier courrier…
Donc un bon conseil : si vous envisagez de vendre un bien immobilier actuellement loué situé dans une des 19 communes bruxelloises, contactez tout de suite une (bonne) agence immobilière active sur Bruxelles!
