Calcul de l'indexation du loyer : quand et comment s’y prendre ?

S’il y a bien un concept qui est la mode aujourd’hui, c’est celui de l’indexation. Souvent accompagné de son ami “automatique”, ce mécanisme tente de compenser l’inflation (hausse des prix et donc des coûts) en permettant ou imposant d’augmenter un certain nombre de revenus : les salaires, les allocations sociales, mais également les loyers ! 

Les propriétaires doivent-ils indexer les loyers ? Comment fonctionne le calcul de l’indexation d’un loyer ? Quand faut-il indexer un loyer ? Y a-t-il un risque ? On vous explique tout.

Pourquoi indexer le loyer si ce n’est pas obligatoire ?

Parce que la Loi prévoit la possibilité pour le propriétaire d’augmenter chaque année le loyer de son bien immobilier afin de protéger son revenu locatif contre l’inflation et répercuter une partie de l'augmentation des charges qui lui incombent comme le précompte immobilier par exemple. Le propriétaire qui n’indexe pas son loyer se prive donc non seulement d’un loyer plus élevé, mais il perd également de l’argent puisque ses impôts, eux, augmentent automatiquement! 

Quand l’inflation était presque inexistante, et que le calcul de l’indexation n’augmentait le loyer que d’une dizaine d’euros, nombreux étaient les propriétaires qui trouvaient qu’indexer ne valait pas la peine et que c’était presque mesquin.
C’est une erreur car quand vous multipliez ces 10€ par 12 et puis par le nombre d’années sans indexer, cela commence à faire des sous !

Rappelez vous que la grande majorité des locataires sont salariés (ou assimilés) et qu’en Belgique l’indexation des salaires est automatique. Vous connaissez quelqu’un qui renoncerait à l’indexation de son salaire ou de sa pension, aussi minime soit-elle ?

Quand et comment notifier le locataire de l’indexation du loyer ? 

Maintenant que vous savez pourquoi indexer (et que vous saurez le justifier), nous vous expliquons comment appliquer ce mécanisme.

Tout d’abord, le calcul de l’indexation du loyer ne peut être réalisé qu’une fois par an, à l’anniversaire du bail.
En effet, comme vous le verrez plus loin, la formule tient compte de l’index santé du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Vous ne savez donc pas calculer le nouveau loyer à l’avance, mais si vous avez oublié de le faire, vous pouvez notifier votre locataire du nouveau loyer à tout moment, et vous pourrez même réclamer le paiement de la différence pour les 3 loyers précédents votre demande. Mais nous déconseillons toutefois d’appliquer cette rétroactivité qui risquerait d’être la goutte d’eau...

Pour notifier votre locataire du nouveau montant de son loyer, vous n’êtes pas obligé d’envoyer un recommandé. Un simple courrier adressé par la poste ou par email suffit. Nous déconseillons un simple SMS car c’est trop informel pour ce genre de mauvaise nouvelle. Prenez donc le temps de mettre les formes.

Calcul de l’indexation d’un loyer : rien de plus simple !

Reprise (ou pas) dans le contrat de bail, la formule du calcul de l’indexation du loyer est toujours la suivante :

NB: depuis 1994, c’est l’Indice “Santé” qui doit obligatoirement être utilisé pour le calcul de l'indexation du loyer.

Bien entendu, il existe des outils pour vous aider à faire ce calcul d'indexation de loyer en ligne. Nous vous recommandons le calculateur officiel proposé par STATBEL.
Il vous suffit d’encoder le loyer de base et les dates du contrat et l’outil se chargera d’appliquer les bons indices à la formule.

Conseil TRIOR : imprimez le résultat du calcul de StatBel et joignez-le à votre courrier d’indexation comme justificatif du nouveau loyer...

Ce genre de travail administratif est pénible pour vous ?
Alors vous devriez, peut-être, songer à confier la gestion locative de votre bien ! Découvrez ce service chez TRIOR.

Indexation du loyer après calcul : que risquez-vous ? 

Certains propriétaires nous disent qu’ils préfèrent ne pas indexer le loyer par crainte de faire fuir leurs locataires. Il est vrai que si vous n’avez jamais indexé en 5 ans, ça risque d’être une mauvaise surprise pour eux.
Ils pourraient alors comparer leur nouveau loyer avec le marché locatif actuel et commencer à visiter d’autres biens. Mais si vous êtes un bon propriétaire qui fait ce qu’il faut quand il faut pour ses locataires, ils comprendront que l’indexation de leur loyer est légitime. Surtout si vous suivez notre conseil de progressivité que nous partageons au point suivant.
Par ailleurs, n’oubliez pas que si un changement de locataire engendrerait des frais pour vous propriétaire, un déménagement serait également coûteux pour vos locataires ! 

Vous souhaitez amortir le choc de cette indexation de loyer ? Pensez à la progressivité !

L’inflation que nous connaissons ces derniers mois est inédite car elle est largement poussée par l’augmentation des coûts des énergies qui se répercutent dans tous les secteurs de l’économie. Donc, en plus de l’augmentation du coût de l’électricité et du chauffage, c’est le coût de la vie quotidienne qui a fortement augmenté pour vos locataires… mais également pour vous !
En tant que propriétaire, vous avez le droit d’indexer votre loyer mais rien ne vous oblige à appliquer l’augmentation dans sa totalité.
En effet, le nouveau loyer est un maximum, rien ne vous empêche de modérer cette augmentation.

Prenons un exemple concret : Un locataire est entré au mois d’août 2021 avec un loyer mensuel de 875€. En réalisant le calcul d’indexation du loyer en août 2022, le nouveau loyer frôle les 955€, soit une augmentation de 80€ (+9%).
La valeur locative de cet appartement a-t-elle augmenté à ce point ? Sans doute pas.
Dans ce cas, nous vous conseillons de proposer à votre locataire de couper la poire en deux et de n’augmenter le loyer que de 40€ cette année. 

Ce qui est important à savoir c’est qu’une indexation modérée cette année n’affectera pas celle de l’année prochaine. Vous pourrez donc à nouveau appliquer une augmentation même si le taux d’inflation diminuait fortement.

Bien avant l’inflation galopante que nous connaissons aujourd’hui, TRIOR conseillait déjà à ses clients-propriétaires d’indexer le loyer chaque année dès la première année pour que leur locataire y soit habitué. Aujourd’hui, nous leur conseillons toujours d’indexer mais avec une modération avisée.