Encadrement des loyers à Bruxelles et interdiction des loyers abusifs à partir du 1er mai 2025.

Le 4 avril dernier, le Parlement bruxellois a voté en séance plénière la proposition d’Ordonnance visant à fixer l’entrée en vigueur des articles 8 à 13 de l’ordonnance du 28 octobre 2021 et qui instaure la Commission Paritaire Locative (CPL) pour lutter contre les loyers abusifs.

À partir du 1er mai 2025, le bailleur ne pourra plus demander un loyer abusif et, à défaut, son locataire pourra solliciter une révision du loyer.

Mais qu'est-ce qu'un loyer abusif?

Un loyer sera maintenant présumé comme abusif s’il dépasse de plus de 20% le Loyer Indicatif de Référence qui est calculable pour chaque bien sur le site Loyers.Brussels et qui doit d’ailleurs obligatoirement être repris dans le contrat de bail depuis le 2 décembre 2021.

Mais ces 20% ne sont pas un seuil absolu. En effet même si ce seuil n’est pas dépassé, le loyer peut être considéré comme abusif si le bien loué présente des défauts de qualités substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement.

Parmi la liste établie par le Gouvernement (Arrêté du 25/1/2024), voici ces principaux défauts substantiels:

• absence de sanitaires privatifs ;
• absence de cuisine équipée ;
• absence d’un système de comptage individualisé des consommations privatives (eau, électricité, gaz, chauffage) ;
• absence d’un parlophone ou d’un ascenseur si le logement est situé au-delà du 3e étage ;
• absence d’une boîte aux lettres individuelle ;
• absence d’un pré-équipement pour le placement d’une machine à laver ;

A contrario, un propriétaire pourra éventuellement justifier qu’un loyer supérieur de plus de 20% n’est pas abusif au regard d’équipements haut de gamme, d’une localisation exceptionnelle ou d'un état "neuf".

Quelle est la procédure pour faire réviser le loyer?

Concrètement, le locataire peut solliciter une révision du loyer à partir d’un certain délai d'occupation : à partir du 3e mois du contrat de bail en cas de bail de courte durée, ou du 4e mois pour des baux de plus longue durée en faisant soit appel à la la CPL soit directement au Juge de Paix.

Dans le cadre d’un recours auprès de Commission Paritaire Locative, celle-ci devra rendre son avis dans les 2 mois. Il s’agit-là d’une procédure non-contraignante qui vise à déboucher sur un accord entre les parties suite à une conciliation.

Les parties peuvent également saisir le Juge de Paix afin qu’il rende un jugement sur la révision du loyer. Elles peuvent le faire directement ou suite à un échec d’une conciliation devant la CPL. Notez que le Juge pourra également, de sa propre initiative, demander à la CPL un avis sur la justesse du loyer si celui-ci n’a pas encore été sollicité.

En conclusion?

Bien que cette mesure puisse paraître contraignante pour les bailleurs bruxellois, elle ne le sera finalement que très peu pour les “bons propriétaires” soucieux du bien-être de leurs locataires et qui proposent des biens présentant un minimum de confort…