Séparation ou Divorce : que faire avec le bien immobilier commun ?

Un divorce est souvent un moment douloureux et difficile à surmonter. Pour ne pas ajouter de soucis à ceux que la séparation occasionne déjà, il convient de prendre posément les bonnes décisions financières. Notamment lorsqu'il s'agit de vendre le bien immobilier acquis à deux.

Bien immobilier et divorce : le consentement mutuel

Dans l’idéal, un divorce se passerait en bons termes et les protagonistes seraient d’accord sur la séparation ainsi que sur le partage des biens.

Ceux qui optent pour un divorce par consentement mutuel doivent établir un règlement transactionnel. Celui-ci stipule que les deux parties s’entendent quant au partage du bien. Cet accord préalable au divorce permet, entre autres, de gagner en temps et surtout en argent. En effet, il permet d'éviter le paiement du droit de partage, inévitable en cas de désaccord.

Qu'est-ce que le droit de partage ?

Le droit de partage est un droit d'enregistrement qui est dû, obligatoirement, lorsqu'un des époux sort de l’indivision. Son taux était de 2,5 %, il y a encore quelques années. Pour limiter les litiges, Bruxelles et la Région Wallonne ont décidé d'abaisser ce taux à 1 %. Puisqu'elle est moins importante, la somme due est plus facile à payer.

En Flandre, le droit de partage est toujours de 2,5 %. En revanche, une réduction (ou un abattement) est accordée pour les séparations.

Si l'administration fiscale estime que le seul but d’un accord préalable était de s'affranchir du droit de partage, elle peut en exiger le paiement et l'augmenter de pénalités.

À noter : si, financièrement, un des conjoints ne peut pas racheter sa part du logement, l'indivision est maintenue. Ce conjoint doit en revanche verser un loyer mensuel de compensation à l'autre partie. Le paiement du droit de partage est alors remis à plus tard, quand la situation le lui permettra.

Un conjoint peut-il forcer la vente d'un bien immobilier lors d'un divorce ?

Quand la vente est mise sur le tapis et que l’un des deux ex-conjoints la refuse, on parle de vente forcée. En effet, celui qui souhaite mettre la maison en vente peut le faire, malgré cette opposition. 

Selon le Code civil belge, on ne peut pas obliger quelqu'un à rester en indivision. Dès lors, on procède à une vente publique du bien immobilier. Une solution qui n'est guère satisfaisante, car le plus souvent synonyme de perte financière, pour les deux parties. La vente publique s’effectue au plus offrant et n’atteint que rarement la valeur réelle du marché.

Des dispositions provisoires

Il est parfois préférable de prendre son temps, voire de recourir à des dispositions provisoires dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce. 

Si, une fois la procédure de divorce lancée, l’ex-conjoint qui occupe le logement commun doit verser à l'autre une indemnité d’occupation, elle sera égale à la moitié de la valeur locative du bien. Un juge peut en outre décider d'accorder l'occupation gratuite des lieux lorsqu'il y a des enfants. C'est également possible lors de difficultés financières ou pour l'exercice de certaines professions.

Lorsqu'il s'agit de bien immobilier et de divorce, le provisoire a toujours une fin. Au terme du processus, le bien sera soit conservé en indivision (ce qui est rare), soit racheté par l'un des deux divorcés (ce qui l'est moins), soit vendu. Dans ce dernier cas de figure, il faut tout mettre en œuvre pour en obtenir le meilleur prix pour le bien mis en vente. Il est alors fortement recommandé de recourir à l'expérience et aux conseils d'un agent immobilier. Un professionnel qui, lui, a l'habitude de ce genre d'opérations.

Lire notre article : "Comment assurer la vente d'une maison en situation de séparation/divorce"