Acheter une maison ou un appartement en Belgique ne se limite pas au prix offert (et payé) au vendeur. Lors d’un achat immobilier, plusieurs frais viennent s’ajouter : droits d’enregistrement, frais de notaire, frais liés au crédit hypothécaire ou encore assurances.
Selon la région et le mode de financement, les frais d'achat immobilier en Belgique représentent généralement entre 8 % et 20 % du prix du bien.
Voici un guide complet pour comprendre tous les frais à prévoir lors d’un achat immobilier en Belgique en 2026.
Quels sont les frais obligatoires lors d’un achat immobilier ?
1. Les droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement constituent la principale taxe lors d’un achat immobilier. Ils sont calculés sur la valeur du bien et varient selon la Région.
Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, plusieurs Régions ont modifié leurs taux afin de faciliter l’accès à la propriété, principalement pour les primo-acquéreurs.
En Wallonie
En Wallonie, les acheteurs peuvent bénéficier du taux réduit à 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique.
Le taux standard reste 12,5 % si les conditions ne sont pas remplies.
Conditions pour bénéficier du taux de 3 %
Pour profiter de ce taux réduit, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Vous ne pouvez pas être (plein) propriétaire d’un autre logement
- Le bien doit devenir votre résidence principale et donc vous y domicilier endéans les 3 ans suivant l’acte (ou 5 ans si vous construisez la maison)
- Vous devez ensuite y rester domicilié au moins 3 ans
Il est également possible de bénéficier du taux réduit si vous possédez déjà un bien à condition de le revendre dans un délai de 2 ans.
⚠️ La réforme a également supprimé plusieurs anciens avantages fiscaux qui existaient avec l’ancien taux (comme certains abattements ou mécanismes de réduction).
En Flandre
En Flandre, le taux réduit pour une habitation propre et unique est fixé à 2 %.
Les conditions sont similaires :
- le bien doit devenir la résidence principale
- l’acheteur ne peut pas posséder d’autre logement
- il doit s’y domicilier dans un délai déterminé
Pour les investissements immobiliers ou les secondes résidences, le taux “normal” reste à 12%.
À Bruxelles
À Bruxelles, le taux standard reste 12,5 %, mais les acheteurs peuvent bénéficier d’un système d’abattement fiscal si le prix du bien ne dépasse pas 600.000€.
Notez que le nouveau Gouvernement parle de relever ce plafond à 800.000€ mais ce n’est pas encore acté.
Cela signifie qu’une partie du prix d’achat est exonérée de droits d’enregistrement.
Exemple concret
Pour un bien acheté 300.000€ :
- les 200.000 premiers euros sont exonérés
- les droits de 12,5 % sont calculés sur les 100.000€ restants
> Montant des droits d’enregistrement : 12.500€
Cet abattement vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages qui achètent leur résidence principale.
2. Les frais de notaire
Contrairement à ce que beaucoup pensent, la majorité des « frais de notaire » ne revient pas au notaire. Une grande partie correspond à des taxes et frais administratifs.
Ces frais comprennent :
- les honoraires du notaire
- les frais administratifs
- les recherches urbanistiques
- les recherches hypothécaires
- les droits d’écriture
En moyenne, les frais de notaire représentent 2 % à 4 % du prix du bien (hors droits d’enregistrement).
3. Les frais liés au crédit hypothécaire
Si vous financez votre achat via un prêt immobilier, d’autres frais s’ajoutent.
Frais de dossier bancaire
Les banques facturent généralement des frais pour l’analyse et la mise en place du crédit.
➡ entre 250 € et 500 €
Frais d’expertise
La banque peut demander une expertise afin de vérifier la valeur du bien.
➡ entre 250 € et 600 €
Frais d’acte de crédit (hypothèque)
Lorsqu’un crédit est garanti par une hypothèque, un second acte notarié est nécessaire.
➡ en moyenne 1 % à 2 % du montant emprunté
4. Les assurances liées au crédit
Certaines assurances sont exigées ou fortement recommandées lors d’un crédit immobilier.
Assurance solde restant dû
Elle permet de rembourser le crédit si l’emprunteur décède avant la fin du prêt.
Son coût dépend :
- de l'âge
- de la santé
- du montant du crédit
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Vous devez vendre avant d’acheter ?
De nombreux acheteurs doivent vendre leur bien actuel pour financer leur nouveau projet immobilier.
Dans ce cas, connaître la valeur réelle de votre bien est essentiel pour :
- déterminer votre budget d’achat
- rassurer la banque lors de votre demande de crédit
- éviter un crédit relais trop important
Chez TRIOR, nous réalisons des estimations immobilières précises et stratégiques pour vous aider à préparer votre projet dans les meilleures conditions.
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