En Belgique, pour la plupart des gens, le terme “vente publique” évoque soit un sentiment négatif lié à la vente forcée, soit, à l’opposé, un sentiment de bonne affaire. Mais en réalité, la vente publique immobilière est simplement une méthode de vente encadrée par la loi et coordonnée par un notaire.
Pour vous aider à y voir plus clair, on vous explique ici le fonctionnement d’une vente publique, ses variantes, et la manière dont elles peuvent être organisées. Vous pourrez ainsi savoir si c’est plutôt une bonne ou une mauvaise idée de mettre en vente votre bien immobilier via la plateforme notariale Biddit.
Vente publique “volontaire” ou vente publique “forcée”?
En Belgique, une vente publique est une vente aux enchères d'un bien immobilier qui se déroule sous la supervision d'un notaire. Les acheteurs potentiels peuvent enchérir sur le bien, et le montant le plus élevé devient le prix de vente.
Il existe deux types de vente publique en Belgique : la vente publique volontaire et la vente publique judiciaire (ou “forcée”).
Il s’agit d’une vente publique judiciaire quand celle-ci est ordonnée par un juge dans le cadre d’une faillite, d’une sortie d’indivision compliquée, ou lorsqu’elle est demandée par la banque dans le cas d’un défaut de crédit, etc.
Mais un propriétaire peut également choisir de faire appel au mécanisme de la vente publique pour bénéficier du système de vente aux enchères. On parle alors d’une vente publique “volontaire” qui est une alternative à la vente classique dite “de gré à gré”.
Les avantages de la vente publique
La rapidité: toute une série de démarches généralement faites entre le compromis et l’acte sont ici réalisées par le notaire avant le début de la vente. Le calendrier est donc connu et le vendeur sait à quel moment il percevra le fruit de la vente.
La transparence: étant organisée et supervisée par un notaire, toutes les offres sont prises en compte et doivent respecter les mêmes conditions. Elles sont donc toutes comparables et la plus élevée. Quand les vendeurs se méfient des uns et des autres, ça évite toute suspicion.
Les enchères: c’est sans doute le principal avantage de la vente publique puisque comme les candidats-acquéreurs intéressés par leur bien pourront en quelque sorte “se battre” en surenchérissant chacun à leur tour, le prix final obtenu sera donc le plus haut possible. Pour certains bien exceptionnels dont il est difficile d’évaluer objectivement la valeur, la vente aux enchères peut s’avérer le meilleur choix.
Les inconvénients de la vente publique via Biddit.
Le bien ne peut pas être vendu/acheté lors de la visite.Dans le cadre des ventes publiques, des créneaux de visite sont planifiés et tous les gens intéressés visitent en même temps. Et ce n’est que par après qu’ils peuvent participer à la vente publique en plaçant une première enchère. Alors que dans le cas d’une vente de gré à gré, en cas de coup de cœur, les acheteurs peuvent faire une offre sur place (parfois au-dessus du prix affiché) et sont ainsi en mesure d’acheter tout de suite.
Les frais sont dûs même si le prix souhaité n’est pas obtenu.
Dans le cadre d’une vente publique volontaire, le prix de départ est souvent fixé bien en dessous du prix espéré afin de générer l'engouement du marché. Mais si celui-ci ne réagit pas comme espéré, les vendeurs ne sont pas obligés d’accepter l’enchère la plus élevée. Mais s’il la refuse, l’ensemble des frais de la vente publique sont à sa charge. Alors que dans le cas d’une vente de gré à gré confiée à un agent immobilier, vous ne devrez le payer que s’il vous trouve un acquéreur au prix convenu.
Beaucoup moins d’acheteurs potentiels.
On insiste généralement peu sur le fait que de nombreux acheteurs actifs sur le marché ne peuvent pas ou ne souhaitent pas acheter leur future maison en vente publique. En effet, pour participer à une vente publique il faut être certain de son financement car il s’agit d’une offre sans condition suspensive. De plus, les offrants doivent attendre la fin de la vente pour savoir qui remporte l’enchère et perdent donc un temps précieux. De nombreux acheteurs qualitatifs se détournent donc ces ventes publiques laissant la place aux investisseurs à la recherche de bonnes affaires.
La vente publique volontaire est-elle la meilleure option pour vendre votre bien immobilier?
Dans la plupart des cas, la réponse est NON car les inconvénients dépassent largement les avantages. Il est donc souvent préférable de confier la vente à un (bon) agent immobilier qui pourra fixer un prix en phase avec le marché, mettre en place une vraie stratégie commerciale, organiser des visites personnalisées, et trouver le meilleur acheteur même si celui-ci insère une condition suspensive de crédit dans son offre.
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