Quand et comment vendre un bien loué en Belgique ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier actuellement occupé par un locataire et vous pensez à le vendre pour récupérer les liquidités dont vous avez besoin pour financer un autre projet ou donner un coup de pouce à vos enfants ? 

Contrairement à la mise en vente d’une maison vide ou occupée par son propriétaire, il convient de respecter un certain nombre de règles quand on décide de vendre un bien loué.

Les 5 étapes pour vendre un bien loué :

1. Avant de vendre une maison louée en Belgique, il est important de connaître les lois locales sur les baux. Il y a des règles spécifiques concernant les notifications et les droits de préemption des locataires qui varient d’une Région à l’autre. Vérifiez également les dispositions prévues dans le contrat de bail pour voir s'il y a des restrictions concernant la vente ou des obligations spécifiques qui doivent être respectées.
   
   
2. Informez votre locataire de votre intention de vendre le bien qu’il occupe. Dans certaines Régions cette notification doit impérativement être faite par l’envoi d’un courrier recommandé. Dans certains cas, vous devrez également offrir à votre locataire la possibilité d'acheter la maison ou l’appartement avant qu'il ne soit mis en vente si celui-ci bénéficie d’un droit de préférence.

Inutile de rappeler l’importance d’avant tout connaître la vraie valeur de votre bien ! 

Lire notre article : “Comment faire l’estimation de la valeur d’un bien immobilier ?”

Expliquez bien à votre locataire que l’acheteur devra reprendre le contrat de bail et que ce n’est qu’une fois que l’acte authentique de vente sera signé qu’il pourra, s’il désire occuper personnellement le bien, lui envoyer un renon pour occupation personnelle (6 mois). Il ne doit donc pas commencer à immédiatement chercher un autre logement !

1. Organisez les modalités de visite avec le locataire. Généralement le contrat de bail prévoit plusieurs créneaux horaires de deux heures consécutives chaque semaine dont au moins un pendant le week-end. L’idéal est bien entendu de trouver des moments qui arrangent tout le monde et que votre locataire soit le plus coopératif possible. Évitez à tout prix de confier les visites à votre locataire car s’il se plaît dans les lieux, il n’aura aucun intérêt à ce qu’il se vende rapidement. Si vous habitez trop loin ou si vous n’avez tout simplement pas le temps de faire les visites, confiez la vente à un agent immobilier !
   
   
2. Informez les candidats acquéreurs des conditions exactes de la location en leur communiquant le montant du loyer actuel mais également une copie du contrat de bail que vous aurez pris le soin d'anonymiser en enlevant le nom et les coordonnées du locataire. Y joindre l’historique des paiements du loyer peut également être rassurant pour l’acquéreur. 

Le compromis de vente comportera d’ailleurs une clause spécifique qui précise que le bien vendu est occupé par un locataire et que l’acquéreur devra respecter le bail en cours (ainsi que ses modalités de rupture). 

En résumé, pour vendre un bien loué en Belgique, il est important de comprendre la législation régionale sur les baux de résidence principale (et de bien vérifier ce qui est prévu dans votre contrat de bail), d'informer le locataire de votre intention de vendre, de vous coordonner avec lui pour venir faire les visites, et de bien informer les candidats acquéreurs.

Une chose est sûre : vendre un bien loué est plus compliqué que si il était inoccupé. Il est donc plus facile de le mettre en vente au moment où votre locataire vous informe de son intention de déménager. Mais peu importe la situation, faire rapidement appel à un agent immobilier pourra ici être bénéfique autant pour estimer le prix qu’il pourra en obtenir que pour gérer tout le processus de mise en vente avec le locataire.