Vendre en viager, fausse bonne idée ?

La vente en viager est un mécanisme immobilier unique qui attire souvent les personnes âgées isolées en quête de revenus supplémentaires. Cependant, malgré les apparences, ce type de transaction n'est pas toujours avantageux pour les vendeurs (crédirentiers). Cet article explore les inconvénients majeurs pour les vendeurs mais également quelques avantages pour offrir une perspective équilibrée.

Les inconvénients de la vente en viager pour les vendeurs

1. Un prix de vente souvent tiré vers le bas

   Le principal inconvénient de la vente en viager est qu'il s'agit d'un marché "étroit" aux mains de quelques spécialistes. Concrètement, les acheteurs de viagers sont très peu nombreux par rapport aux acheteurs présents sur le marché immobilier classique. Et la raison est simple: les viagers sont généralement "occupés" par le vendeur jusqu'à sa mort et ne pourront donc pas être habités par l'acheteur. Il s'agit donc d'un pur investissement qui de surcroit n'est pas finançable avec un crédit hypothécaire. On se retrouve donc avec peu d'acheteurs potentiels qui visent tous la bonne affaire.
   Le prix de vente est découpé entre le "bouquet", montant que l'acquéreur verse en une fois au début, et les rentes mensuelles qui doivent être versées pendant un nombre d'années maximum à déterminer au départ (généralement entre 10 et 20 ans).
   Le vendeur, généralement âgé et isolé, se laisse donc séduire par un "beau bouquet" et le confort de la rente mensuelle. Le prix global passe souvent au second plan et est généralement bien inférieur à la valeur réelle du bien sur le marché!
   De surcroit, dans la vente en viager, la commission de l'intermédiaire est à charge de l'acheteur. Il y a donc un conflit d'intérêt évident entre l'agent immobilier censé conseiller au mieux le vendeur et l'acquéreur (souvent déjà connu) qui le rémunère...
   
   

2. Incertitude financière

   Bien que la rente viagère puisse sembler attrayante, elle comporte une incertitude financière. En effet, si le débirentier (acheteur) n'honore plus le paiement de la rente (ou de manière irrégulière), le vendeur peut se retrouver sans revenu régulier, ce qui peut être catastrophique pour une personne âgée dépendant de cette source de revenus, même s'il pourra récupérer la propriété de son bien en cas de défaut de paiement définitif.
   
   

3. Perte de flexibilité

   Une fois engagé dans une vente en viager, le vendeur perd une grande part de flexibilité. Il ne peut plus vendre son bien à un autre acheteur ni en modifier les conditions. Cette rigidité peut être contraignante, surtout si les besoins financiers ou personnels évoluent avec le temps.
   
   

4. Perte de Propriété

   En vendant en viager, le vendeur cède la propriété de son bien à un tiers. Donc même si le vendeur continue d'habiter son bien (viager occupé), il n'en reste pas moins qu'il a cédé la propriété et donc la maîtrise de son bien immobilier. Il devient en quelques sorte locataire de son logement mais sans loyer à payer.
   
   

5. Risques de conflits avec l'acheteur

   Des conflits peuvent surgir avec l'acheteur concernant le gros entretien et les réparations à réaliser au bien. En viager occupé, bien que l'entretien courant restent à la charge du vendeur, des désaccords peuvent survenir sur la nature et l'étendue des travaux à réaliser par l'acheteur, ce qui peut engendrer du stress et des complications pour le vendeur.

Les Avantages de la Vente en Viager

1. Revenu régulier

   L'un des avantages les plus cités est la perception d'une rente viagère, offrant un revenu régulier pendant de longues années. Il s'agit souvent d'un complément de revenu indispensable pour subvenir aux besoins quotidiens du vendeur.
   
   

2. Occupation du bien

   En viager occupé, le vendeur peut continuer à habiter le bien jusqu'à son décès, ce qui lui permet de se maintenir dans son cadre de vie habituel sans déménager. Et s'il doit malgré tout déménager ultérieurement en appartement ou en maison de repos, il pourra conserver le revenu locatif.
   
   

3. Optimisation successorale

   C'est peut-être la situation où la vente en viager est la plus intéressante pour le vendeur! Dans ce cas, elle est utilisée pour transmettre un bien immobilier à un proche qui ne fait pas partie de la famille et qui devrait donc payer des droits de succession stratosphériques s'il en héritait à sa mort. La sous-évaluation du prix et l'optimisation du montant du bouquet et de la rente sont alors ici le but recherché par le vendeur et non plus le principal inconvénient.
   
   

Conclusion

Malgré certains avantages apparents, la vente en viager comporte des inconvénients significatifs pour les vendeurs. La sous-évaluation du prix, l'incertitude financière, la perte de flexibilité, ainsi que les risques de conflits avec l'acheteur en font une option à considérer avec précaution. Il est crucial pour les vendeurs potentiels de bien peser le pour et le contre, de consulter plusieurs agents immobiliers ou experts et à tout le moins comparer la vente en viager à une vente classique.
Et si malgré tout vous pensez que le viager est la meilleure option pour vous, parlez-en avec votre notaire avant de signer le moindre engagement, il sera alors en mesure de défendre vos intérêts.

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