Faut-il vendre ou louer son premier bien immobilier ?

Votre famille s’agrandit et votre premier appartement devient trop petit ? Et vous avez maintenant le projet d’acheter une maison ? Classique.
Mais la question du sort de votre bien immobilier actuel va forcément se poser… Dans cet article, nous allons vous aider à faire le bon choix : Faut-il vendre ce premier bien ou le garder et le mettre en location ?

Cette décision n'est pas toujours facile à prendre, car elle dépend de nombreux facteurs, tels que votre situation financière, vos objectifs personnels et les conditions du marché immobilier.

Comment savoir si vous avez les moyens de garder votre premier bien immobilier?

Avant de de vous expliquer les avantages et les inconvénients des deux options (vendre ou louer votre bien), il faut que vous sachiez si votre situation financière vous permet vraiment d’envisager de le garder. En effet, nombreux sont les jeunes propriétaires qui aimeraient garder leur premier bien mais qui en sous-estiment le poids financier.

Sauf si vous avez eu la chance de recevoir votre premier bien immobilier, la première chose à savoir c’est comment votre banque va calculer votre capacité financière pour continuer à rembourser votre premier prêt tout en contractant un nouveau crédit hypothécaire pour le second… Sachez qu’en général votre banquier ne prend en compte que 70% du revenu locatif potentiel du bien que vous comptez mettre en location. Donc si votre appartement a une valeur locative qui se situe entre 900 et 1000€, la banque ne prendra en compte qu’environ 650€…

Donc si la mensualité de votre crédit est par exemple de 850€, les 250€ qui manquent devront être couverts par vos autres revenus. De plus, vous devez garder en tête qu’une partie des charges ne peuvent pas être réclamées à votre locataire. Le précompte immobilier restera à votre charge ainsi que les grosses réparations (toiture, chaudière, ascenseur, etc.).

Comme vous l’aurez compris, le montant du loyer que vous pourrez obtenir sera déterminant. Ne tombez pas dans le piège de la surévaluation et demandez un avis objectif à un agent immobilier. Celui-ci n'aura aucun intérêt à gonfler le loyer potentiel mais prenez toujours le bas de la fourchette dans vos calculs.

Quels sont les avantages et inconvénients de la mise en location d'un bien immo ?

Ça y est, vous avez fait tous vos calculs et vous êtes en mesure de garder votre premier bien pour pouvoir le louer au lieu de le vendre. Félicitations !
Voici les avantages et inconvénients de cette option.

Avantages de la mise en location :

• Une fois le crédit remboursé, le loyer perçu chaque mois permet de générer un revenu complémentaire, qui pourra soit être utilisé pour financer un autre investissement immobilier, financer sa retraite, ou tout simplement épargner.
  
  
• Si les prix du marché évoluent favorablement, la valeur de votre bien va augmenter, tout comme le montant du loyer que vous allez percevoir. Vous serez alors doublement gagnant puisque votre rente mensuelle ainsi que votre plue value à terme augmenteront.

Inconvénients de la mise en location :

• Mettre un bien en location engendre inévitablement une certaine gestion: trouver un bon locataire, signer un bail, vérifier le paiement du loyer, résoudre tous les petits problèmes qui apparaîtront inévitablement, etc. Cette gestion a forcément un coût: en temps si vous faites tout vous même, ou en argent si vous décidez de vous faire aider par un agent immobilier.
  
  
• vous prenez le “risque locatif” car le risque zéro n’existe pas. Vous pouvez en effet rencontrer des problèmes avec votre locataire ou avec le bien lui-même qui pourraient soit vous priver de loyer pendant un certain temps (impayés), soit devoir faire face à une grosse dépense équivalente à plusieurs mois de loyers (travaux ou rénovation). On dit souvent que si vous ne pouvez pas vous permettre de vous passer de 6 mois de loyer, il est mieux de vendre.

Quels sont les avantages et inconvénients de vendre votre premier bien immobilier ?

Bien que vous en ayez les moyens financiers, vous hésitez malgré tout à garder votre premier bien immobilier ? Voici les avantages d’envisager de le vendre plutôt que de le louer.

Avantages de la vente de votre premier bien immobilier :

• Vous serez fixé sur la valeur exacte de ce premier bien immobilier et du montant de l’éventuelle plus value que vous aurez réalisée. De plus, vous vous libérerez du risque locatif expliqué plus haut.
  
  
• Vous dégagez des liquidités qui vont pouvoir être réinjectées dans votre nouveau bien immobilier, soit sous forme de fonds propres, soit pour financer certains travaux. N’oubliez pas que plus vos fonds propres sont importants, moins vous devez emprunter et mieux vous pouvez négocier votre taux. Et quand ils sont hauts, ces deux facteurs cumulés peuvent représenter plusieurs centaines d’euros chaque mois.

Inconvénients de la vente de votre premier bien immobilier :

• Si vous devez vendre pour réaliser votre nouvelle acquisition, vous devrez composer avec les prix du marché actuel sans pouvoir éventuellement attendre que le marché soit plus favorable.

• Vendre un bien immobilier dont le financement n’est pas arrivé à son terme engendre des “faux frais” tels que les indemnités réclamées par la banque pour clôture anticipée ou encore les frais de mainlevée sur l'hypothèque prise sur le bien.

Comme vous l’aurez compris, décider de vendre ou louer son premier bien immobilier est une décision qui doit être mûrement réfléchie en tenant compte des avantages et inconvénients abordés ci-dessus, mais également de votre situation financière personnelle. Si vous avez presque fini de rembourser votre crédit hypothécaire, garder ce premier bien est sans doute une bonne idée et vous permettra d’avoir un premier bien de rapport.

Par contre, si vous devez encore le rembourser pendant 15 ans, faites bien vos calculs ! Et pour bien les faire, basez-vous plutôt sur des valeurs réalistes que trop optimistes. N’hésitez pas à demander à un agent immobilier TRIOR de venir valoriser à la fois la valeur locative et la valeur vénale (vente) de votre premier bien immobilier. Ce dernier pourra vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation personnelle et des conditions du marché.

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Nos agences immobilières TRIOR situées à Bruxelles et dans le Brabant wallon vous accompagnent dans la mise en location ou la vente de votre premier bien immobilier. N'hésitez pas à nous contacter pour profiter d'une approche personnalisée grâce à notre équipe et notre connaissance de chaque marché immo local. 

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